Hoy día donde los denominados “Fondos Buitres” adquieren paquetes de créditos o “carteras” a las Entidades Financieras, con garantía hipotecaria o sin ella, resulta importante determinar este concepto jurídico regulado en los arts. 1535 y 1536 de nuestro Código Civil.

Y es importante pues podría quedar liberado un deudor en los casos de venta de carteras de créditos por el mismo importe que ha pagado el comprador de la cartera, es decir apenas un 5%, en algunos casos sin garantía hipotecaria, o un 30% en los casos de garantía hipotecaria. (Es un dato aproximado de las noticias que han salido en prensa).

Por ello conviene poner muchísimo interés en analizar si nos podemos acoger o no y si estamos ante un crédito litigioso.

La primera problemática que debe abordarse es la relativa a si en los casos de cesión de un crédito que es objeto de una ejecución de título judicial o no judicial (supuesto más habitual) el crédito puede ser calificado de “litigioso”.

Aunque la regulación no es muy clara en este punto y el CC se limita a indicar el momento inicial a partir del cual el crédito se considera litigioso (“desde que se conteste a la demanda”). No fija, por el contrario, en qué momento deja de serlo. En cuanto al momento inicial de la “litigiosidad” y situados en sede de ejecución, puede equipararse la contestación a la demanda a la eventualidad de una oposición a la ejecución, ya sea por motivos procesales o de fondo, o incluso a la presentación de un escrito en el que se formule algún tipo de alegación contraria a la acción ejecutiva ejercitada, a cuyo efecto podría ser calificado como tal un escrito en el que precisamente se interese el ejercicio del derecho de retracto.

Más discutible es fijar en qué momento deja de ser litigioso el crédito, puesto que de la redacción del art. 1.535 CC se desprende que al tiempo de la venta el crédito debe ser litigioso. Ya se ha indicado que no regula el CC cuándo se produce esta circunstancia y ha sido el TS quien lo ha fijado por vía jurisprudencial. Así, ha considerado que no es litigioso, a los efectos del art. 1.535 CC, todo crédito acerca del cual se tramiten actuaciones para hacerlo efectivo y que no lo es el vendido después de consentida una sentencia de remate, dictada no para su declaración, sino para hacerlo efectivo.

Los créditos de consumo vendidos en un momento en el que está en trámite la ejecución, con independencia de que se haya resuelto o haya precluido el trámite de oposición, son litigiosos y por ello es susceptible de ser ejercitado el retracto por el deudor, por varias razones: existe un proceso; no lo excluye el art. 1.535 CC; ello responde claramente a su finalidad; y, finalmente, porque el “debate judicial” está “iniciado” y “no resuelto acerca de la existencia, naturaleza, extensión, cuantía, modalidades, condiciones o vicisitudes de la expresada relación”, ya que estos extremos pueden modificarse en cualquier momento de oficio por el tribunal en caso de apreciar la abusividad de alguna cláusula (intereses de demora, cláusula suelo, vencimiento anticipado, liquidación, etc.).

Otra cuestión diferente sería la de los créditos hipotecarios, ¿son créditos litigiosos? pues depende de quien lo mire dirá que lo son o no lo son, así los cesionarios de créditos siempre defenderán una visión restrictiva de crédito litigioso, para limitar las posibilidades del retracto del deudor, entre otras cosas amparándose en la redacción del año 2007 del art 149 de la Ley Hipotecaria, donde se suprime que se de conocimiento al deudor, lo que en la práctica evita poder ejercer ese derecho.

También puede ser cuestionable que un crédito hipotecario sea litigioso puesto que nos encontramos ante un proceso de ejecución donde, el crédito no está en duda ni en disputa, es cierto y exigible.

Dispones de un plazo de 9 días: reclamación de pago y conocimiento del precio

Desde luego el legislador no ha sido generoso en el plazo, cuando ha fijado un plazo de 9 días, por lo que es de suma importancia fijar en qué momento se inicia el plazo de los 9 días dentro del cual puede ejercitarse el retracto.

El art. 1.535 CC fija el momento en la reclamación de pago al deudor por el cesionario, a cuyo efecto no puede equipararse a la misma la mera notificación o puesta en conocimiento por carta de la cesión, sin expresar de modo claro que se está articulando una reclamación de pago.

Por otro lado, debe presuponerse que el inicio del plazo requiere, además de la reclamación del pago, el conocimiento por el deudor del importe por el que se ha producido la venta del crédito, por la sencilla razón de que, en caso contrario, estará inhabilitado para poder ejercer el retracto, dado que el mismo consiste en reembolsar al cesionario un importe compuesto de tres elementos, uno de ellos el que éste ha abonado a su vez al cedente. Este extremo es de especial importancia, puesto que el cesionario no suele especificar este detalle, ni en la comunicación previa al deudor ni en la petición de subrogación ante el juzgado. Mientras se mantenga esta omisión informativa, no se iniciará el plazo de 9 días, por razones evidentes.

Por ello y porque no es un tema fácil, donde el cedente y cesionario, muy bien asesorados, obstaculizarán todo lo que puedan para evitar el ejercicio del derecho de retracto, debes asesorarte bien y desde el primer momento.

RECUERDA: “DISPONES SOLO DE NUEVE DIAS”

 

 

Angel Manuel Cardo Herrero

               Abogado