COVID-19: APROBADA LA MORATORIA DEL ALQUILER PARA PYMES Y AUTONOMOS Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril

Desde el estado de alarma existía incertidumbre sobre los efectos del incumplimiento de la obligación de pago del alquiler por Autónomos y Pymes como consecuencia de la suspensión o reducción drástica de su actividad derivada del Covid-19, hoy por fin tenemos la respuesta. Se aprueba la moratoria del alquiler para Pymes y Autónomos. ¿PUEDO ACOGERME A ELLA? A continuación, le mostramos la respuesta:

1. ¿CÚAL ES LA MEDIDA ADOPTADA? El Aplazamiento del Pago de la Renta de Contratos de Arrendamiento para uso distinto de vivienda o de industria.

2. DESTINATARIOS DE LA MEDIDA. Las Pymes y los Autónomos arrendatarios que reúnan los siguientes requisitos:

• Pymes:

• Si la actividad no se ha visto directamente suspendida, pero sí afectada en, al menos, un 75 % respecto del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento (23-03-20/23-04-20), en relación con la facturación media mensual del segundo trimestre del año 2019.
• Su actividad haya quedado suspendida directamente por el Gobierno.
• Que seas una Pyme según la Ley de Sociedades de Capital.
• El contrato de arrendamiento del inmueble tiene que estar afecto a la actividad económica desarrollada por la pyme.

• Autónomos:

• El contrato de arrendamiento del inmueble tiene que estar afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo.
• Estar afiliado y en situación de alta a 14 de marzo de 2020, en la fecha en el RETA o en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
• Su actividad haya quedado suspendida directamente por el Gobierno.
• Si la actividad no se ha visto directamente suspendida, pero sí afectada en, al menos, un 75 % respecto del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento (23-03-20/23-04-20), en relación con la facturación media mensual del segundo trimestre del año 2019. 

3. ¿EN QUÉ CONSISTE LA MORATORIA DEL ALQUILER? Un aplazamiento de la obligación del pago de la renta, no conlleva reducción de renta. Sus condiciones dependerán si nuestro arrendador es o no lo que se denomina un “Gran Tenedor”. Con ello el pequeño propietario soporta en menor medida las consecuencias generadas por la medida adoptada.

4. SI NUESTRO ARRENDADOR ES UN GRAN TENEDOR.

• Nuestro arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, es decir, persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
• El arrendatario podrá solicitar del arrendador la moratoria en el pago de la renta, siempre y cuando no hubiera llegado con anterioridad a un acuerdo de moratoria o reducción de renta con el arrendador.
• Plazo para solicitarlo 1 MES desde la entrada en vigor del Real Decreto, finalizando el plazo el 23 de mayo de 2020.
• Es automática, el arrendador está obligado a aceptarla.
• Duración de la moratoria del pago de la renta: El estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19 en la actividad del arrendatario, fijándose como máximo cuatro meses desde la finalización del estado de alarma.
• Aplazamiento mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
• Las cuotas de fraccionamiento se abonarán cuando finalice la duración de la moratoria. Desde ese momento además de la renta del mes tendrá que abonar la cuota de fraccionamiento acordada con el arrendador teniendo en cuenta la vinculación de pago a la vigencia del contrato o de sus prorrogas.
• Sin penalización ni devengo de intereses.
• No procederá la ejecución de garantías de pago, como avales bancarios o seguros de impago de alquiler.

5. SI NUESTRO ARRENDADOR NO ES UN GRAN TENEDOR. PEQUEÑO PROPIETARIO.

• Nuestro arrendador no es ni una empresa o entidad pública de vivienda, ni un gran tenedor.
• El arrendatario podrá solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre y cuando no hubiera llegado con anterioridad de forma voluntaria a un acuerdo de aplazamiento o de rebaja de la renta con el arrendador.
• Plazo para solicitarlo 1 MES desde la entrada en vigor del Real Decreto, finalizando el plazo el 23 de mayo de 2020.
• Silencio de la norma respecto a la duración del aplazamiento, dejándolo a la voluntad de las partes, entendiendo como mínimo el estado de alarma y sus prórrogas.
• De común acuerdo, se podrá disponer de la fianza para cubrir total o parcialmente las cantidades aplazadas, con obligación, en ese caso, del arrendatario de reponer la fianza dispuesta en el plazo de un año desde el acuerdo o antes de la fina
• En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
• En este caso la norma no establece que sea automático, ni que no pueda aplicarse penalización o no se devenguen intereses, obligando a nuestro entender a las partes a negociar ese aplazamiento. La exposición de motivos establece que el objeto es regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales. Por lo que a nuestro entender la norma ofrece como solución más equitativa la disposición de la fianza para evitar el devengo de intereses.
• Cualquier acuerdo alcanzado entre las partes respecto a la devolución de las cantidades aplazadas tiene como límite la vigencia del contrato o de cualquiera de sus prorrogas.

6. ACREDITACION

• Si es una actividad suspendida mediante certificado expedido por Agencia Tributaria o del órgano competente de la Comunidad Autónoma sobre el cese de la actividad motivada por Covid-19.
• Si es por reducción de actividad con una declaración responsable del arrendatario. El arrendador podrá requerir que se le muestren los libros contables.

7. RESPONSABILIDAD ARRENDATARIO

El arrendatario de un no gran tenedor que se beneficie del aplazamiento sin reunir los requisitos exigidos legalmente será responsable de los daños y perjuicios y gastos que se hayan podido producir, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. A nuestro entender ello se extendería igualmente al arrendatario del gran tenedor que se beneficie de la moratoria sin reunir los requisitos exigidos.

LAURA ÁLVARO. ABOGADA.