Se resuelve de manera definitiva quiénes son los obligados al pago de los gastos derivados de la constitución de hipoteca

Según la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca incluidas en una cláusula declarada abusiva deberán ser devueltas al consumidor salvo que el derecho nacional establezca lo contrario, obligando a la banca a restituir los costes de constitución y cancelación de una hipoteca.

De conformidad con esta resolución del TJUE, el Tribunal Supremo en su nota de 29 de julio de 2020, además de ratificar que el sujeto pasivo obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el prestatario, debiendo por ello asumir el pago de este impuesto, aclara que los gastos notariales generados por el otorgamiento de la escritura corresponden por mitad al prestamista y al prestatario, ya que ambos tienen la condición de interesados (el consumidor por la obtención del préstamo y el banco por la garantía hipotecaria debiendo). Por su parte los gastos del registro de la propiedad corresponden al banco, por ser la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaria.

Otra cuestión de importancia que resuelve el TJUE es el plazo de prescripción señalando que el cómputo del plazo de cinco años para reclamar judicialmente estos gastos se inicia, no desde la firma de la escritura de constitución o cancelación de la hipoteca sino, para favorecer el ejercicio de la acción, desde la declaración de nulidad.

Asimismo, el TJUE brinda la oportunidad de solicitar la nulidad de la comisión de apertura del crédito con la consiguiente restitución de los importes pagados, pero la apreciación de la abusividad de esta cláusula recae sobre los tribunales españoles que han de valorar la transparencia y si esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido la entidad financiera.

La justicia europea también establece, respecto de las costas procesales, que no puede cargarse a los consumidores una parte de las costas derivadas de las reclamaciones ya que esto podría suponer un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer sus derechos.

No obstante, hemos de recordar que la nueva ley hipotecaria española (Ley 5/2019 de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario-LCCI) establece respecto de nuevas firmas que los bancos deben abonar todos los gastos de formalización (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble, solucionando de manera definitiva este tipo de cuestiones respecto de las hipotecas firmadas con posterioridad a su entrega en vigor.